Hoge Raad perkt courtage woningmakelaars in, huurders kunnen bemiddelingskosten tot 5 jaren geleden terugvorderen!

De praktijk tot 16 oktober 2015 was dat verhuurmakelaars woningen van verhuurders op hun website aanboden en bij verhuur aan een huurder een courtage vroegen aan de huurder. De Hoge Raad heeft op 16 oktober 2015 een uitspraak gedaan en geoordeeld dat woningmakelaars geen courtage van de huurder mogen vragen als de makelaar de woning namens de verhuurder aanbiedt op een verhuursite, ook als de verhuurder daar niet voor betaalt.

Het oordeel van de Hoge Raad volgt in de zaak van een particulier tegen de Haagse makelaar Duinzigt Woonservices. De huurder vond op de verhuurwebsite van Duinzigt een appartement in Den Haag. Duinzigt had op de bewuste website niet het precieze adres van de woonruimte vermeld. Huurders met belangstelling voor de woning konden, pas na inschrijving bij Duinzigt als woningzoekende, de woning bezichtigen. Wie zich bij Duinzigt inschreef als woningzoekende moet de toepasselijkheid van de algemene voorwaarde van het bureau aanvaarden. In de algemene voorwaarden van Duinzigt was onder meer opgenomen dat bij totstandkoming van de huurovereenkomst, de huurder aan Duinzigt een courtage gelijk aan een maand huur verschuldigd is. De huurder betaalde na het ondertekenen van de huurovereenkomst 1.100 euro aan Duinzigt. De betaling zat de huurder toch niet zo lekker want hij stapt hierna naar de Haagse kantonrechter. De Haagse kantonrechter legt een drietal vragen voor aan de Hoge Raad, waaronder de vraag of de handelswijze van de bemiddelingsbureau rechtsgeldig is. De Hoge Raad oordeelt als volgt:

‘Een bemiddelingsbureau treedt als bemiddelaar op voor de verhuurder, als het bureau een woning die door verhuurder voor verhuur aangeboden wordt, op zijn website aanbiedt. Er is ook sprake van bemiddeling indien de verhuurder het bureau daar niet voor betaalt. In dat geval mag het bureau toch geen vergoeding van de particuliere huurder vragen. Is er wel een betalingsafspraak met de particuliere huurder gemaakt? Dan is die afspraak ongeldig.’

Zo’n afspraak is wel geldig wanneer de website van het bureau alleen als ‘elektronisch prikbord’ functioneert, hetgeen wil zeggen dat de aspirant verhuurder en huurder rechtstreeks met elkaar in contact kunnen treden. Door dit contact ontstaat de mogelijkheid van onderhandeling voor de huurder. De huurder kan met de verhuurder onderhandelen over de hoogte van de huur, hetgeen door de handelswijze van Duinzigt onmogelijk gemaakt werd.

Duinzigt verdedigde zich in deze zaak door te stellen dat zij niet door de verhuurder betaald werd en dus ook niet voor deze werkte. De Hoge Raad oordeelt dat het bureau wel werkzaamheden verrichtte voor de verhuurder, ook al werd het bureau daar niet direct voor betaald. De Hoge Raad betrekt bij zijn oordeel dat uit de wet volgt dat men in beginsel niet tegelijkertijd ‘twee heren mag dienen’. Op grond van het oordeel van de Hoge Raad kunnen particulieren tot vijf jaar terug, de courtage terugvorderen.

Hieronder hebben wij een modelbrief geplaatst welke u naar uw bemiddelaar kunt sturen om de kosten terug te vorderen. Mocht uw brief niet baten, dan kunnen wij u uiteraard bijstaan.

Klik hier voor modelbrief bemiddelingskosten.

Vragen
Heeft u naar aanleiding van dit artikel nog vragen of wilt u dat wij u zaak direct in behandeling nemen? Aarzel dan niet om contact op te nemen met Mr M.W. Fakiri, te bereiken op het nummer 070- 3142414 of per e-mail: mwfakiri@fakiri-advocaten.nl